Étude de marché · Advertesting™

Lib Hymus Préférences locatives, tarification dynamique et recommandations pour le projet de Pointe-Claire, Québec.

Données de mai 2025 Immeuble de 10 étages 215 répondants qualifiés Présenté par AI Real Estate Technologies à emo batimo

Inscriptions en lignenom et courriel

858100 %

Répondants qualifiéssondage complété · sans « Ne pas m’appeler » · ou VIP

21525 %

VIPdépôt versé en fidéicommis

111 %

◆

Sommaire exécutif

Cette étude mesure la volonté de payer des futurs locataires du projet Lib Hymus et leurs préférences en matière de prix, de caractéristiques d’unités et d’orientations. Ces signaux de demande réelle permettent d’optimiser le prix de chaque unité, de maximiser les revenus, d’accélérer l’absorption — et, au final, d’améliorer le TRI du projet. Les conclusions sont propres à Lib Hymus et reposent sur les données et hypothèses fournies par le client.

La demande dépasse l’offre pour les grandes unités

Les 3 chambres captent 20 % des sélections avec seulement 1 % du mix. Les 2 chambres dominent avec 47 % des choix.

Le segment 700–900 pi² est surdimensionné

39 % de l’offre, mais 8 % de la demande. À l’inverse, les 1200–1300 pi² (2 % de l’offre) attirent 20 % des sélections.

Du potentiel dans le haut de gamme

Les loyers de 2 701 $ à 3 700 $ récoltent 29 % des sélections pour 8 % de l’offre — un segment premium inexploité.

Stationnement et commodités à recalibrer

163 sélections pour 243 places intérieures : viser 120 $/mois. Le rangement privé (59 %) prime sur les aires communes (67 % n’en veulent aucune).

Base d’analyse

215

répondants qualifiés — 25 % des 858 inscrits, un signal d’intention élevé

Typologie la plus demandée

2 ch.

47 % des sélections, suivie des 3 chambres (20 %)

Étage le plus sélectionné

5^e

22 % des choix — porté par l’unité 509, la 3 chambres la plus abordable

Conversion typique

2 %

des inscriptions totales, et ≈ 30 % chez les VIP (références Advertesting)

◇

Méthodologie

Les données proviennent d’un sondage structuré auprès des prospects inscrits. L’analyse retient 215 répondants — ceux qui ont complété le sondage sans cocher « Ne pas m’appeler », ou qui ont versé un dépôt VIP. Ce filtre garde les prospects les plus engagés et fiabilise la lecture de la demande. Pour rester clair, l’Advertesting™ n’incluait pas chaque appartement : les plans quasi identiques ont été regroupés afin de ne pas noyer les répondants.

Ajustement dynamique des prix

Plusieurs listes de prix ont été testées pour trouver le point de rupture de chaque unité — le prix où la demande décroche. Les unités surdemandées ont vu leur prix monter; les revenus additionnels ont financé des rabais sur les unités délaissées jusqu’à ce qu’elles trouvent preneur. Résultat : une liste de prix optimisée qui maximise à la fois l’absorption et les revenus.

Prix moyen au pied carré par liste de prix

$/pi² sélectionné · trois listes testées

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Analyse

Au fil des listes, le prix moyen au pi² des 3 chambres passe de 2,29 $ à 2,75 $ (+20 %) : leur rareté et leur popularité ont permis des hausses successives. Les 1 chambre et 2 chambres progressent plus doucement, signe d’un marché équilibré par les ajustements.

Répondants et profil démographique

I.1Nombre de répondants

Analyse

Sur 858 inscriptions, l’analyse se concentre sur les répondants ayant complété toutes les questions et accepté d’être contactés, auxquels s’ajoutent les VIP ayant versé un dépôt en fidéicommis. Ces critères sont cumulatifs — certains VIP, malgré leur engagement financier, ont préféré ne pas être appelés.

Conclusion

Tout projet attire son lot de curieux — rêveurs ou voisins intrigués. Fonder la tarification sur les répondants les plus engagés (réponses détaillées, dépôt versé) garantit des données de qualité, actionnables et représentatives d’une intention réelle de louer.

I.2Profil d’âge

« Quel est votre groupe d’âge ? »

% des 124 réponses

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Analyse

Le groupe des 75–79 ans (22 %) arrive en tête, suivi de près par les 65–69 ans (20 %) et les 70–74 ans (18 %). Au total, 60 % des répondants ont entre 65 et 79 ans — un net ancrage chez les aînés actifs.

Conclusion

Le profil démographique confirme que le sondage a rejoint la cible du projet : retraités et aînés actifs.

I.3Taille des ménages

« Combien de personnes habiteront l’appartement ? »

% des 113 réponses

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Analyse

La grande majorité des futurs locataires sont des couples (61 %), suivis des personnes seules (37 %).

Conclusion

Malgré des ménages de petite taille, la préférence va aux grandes unités : le marché recherche de l’espace, pas des chambres supplémentaires par nécessité.

Analyse des préférences locatives

Chaque graphique compare la demande exprimée (sélections) à l’offre du projet (mix). Les écarts entre les deux sont les leviers de tarification et de conception les plus directs.

II.1Typologies d’unités

Sélections vs mix du projet, par nombre de chambres

toutes listes de prix · 215 sélections

Sélections Mix du projet

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3 chambres +19 pts 2 chambres +5 pts 1 chambre −23 pts Écart = % de sélections − % du mix

Analyse

La demande pour les grandes unités dépasse nettement leur poids dans le projet. Les 2 chambres, choisies par près d’un répondant sur deux (47 %), sont les plus populaires. Les 3 chambres récoltent 20 % des sélections alors qu’elles ne représentent que 1 % du mix planifié. À l’inverse, les 1 chambre sont surreprésentées par rapport à la demande (56 % de l’offre, 33 % des choix).

Côté valeur : les 1 chambre affichent le loyer le plus bas mais un prix au pi² élevé (petites superficies); l’unité la plus sélectionnée du projet est d’ailleurs la moins chère de la liste. Les 2 chambres (2 000 $–2 600 $/mois) offrent le meilleur rapport espace-prix. Les deux seules 3 chambres, en étage élevé avec vues dégagées, ont vu leur prix monter — d’où un prix au pi² premium pleinement assumé par la demande.

Conclusion

Écart majeur entre l’offre et la demande : le marché veut de plus grandes unités, surtout des 3 chambres. Ces unités rares doivent être tarifées en conséquence — la rareté commande une capture de valeur maximale.

II.2Préférences d’étage

Sélections vs mix du projet, par étage

immeuble de 10 étages

Sélections Mix du projet

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Analyse

Le pic du 5^e étage (22 %) reflète la demande concentrée sur l’unité 509 — la 3 chambres la moins chère, située à cet étage. Le 9^e (18 %) confirme l’attrait des étages élevés; le 8^e se louera naturellement quand le 9^e sera épuisé. Le 1^er étage, d’abord délaissé, a été stimulé par une baisse de prix (rabais « bruit de la route »).

Conclusion

La stratégie tarifaire répartit la demande de façon relativement uniforme entre les étages, en cohérence avec le mix du projet.

II.3Préférences d’orientation

Sélections vs mix du projet, par orientation

période complète, avant rééquilibrage final

Sélections Mix du projet

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Analyse

Le sommet « La Voile P-C Ouest / Hymus Sud » (21 % vs 5 % du mix) est un artefact : les deux seules 3 chambres — les unités 509 et 709 — s’y trouvent. Il traduit la demande pour la typologie, pas pour la vue.

« La Voile P-C Ouest » (39 %) bénéficiait d’un rabais assumé — la vue donne directement sur l’immeuble voisin — perçu comme une aubaine; ce rabais a été réduit au fil des listes pour tempérer la demande. Les côtés cour (« Cour intérieure Nord », 19 %, et « Est », 7 %) ont été ajustés à la hausse comme à la baisse pour équilibrer les sélections.

Conclusion

En excluant l’artefact des 3 chambres, la préférence va à « La Voile P-C Ouest » — portée par son prix attractif — et aux orientations sur cour. Hausser les orientations en demande, alléger celles qui sont délaissées : c’est le cœur du rééquilibrage tarifaire.

II.4Unités de coin vs standard

Sélections vs mix du projet

Sélections Mix du projet

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Analyse

Les sélections d’unités de coin (31 %) suivent de près leur poids dans le projet (28 %). La popularité des unités standard (69 %) tient sans doute à leur prix légèrement inférieur, attrayant pour les prospects sensibles au budget.

Conclusion

La répartition coin / standard est bien calibrée, et la prime appliquée aux unités de coin est correctement tarifée — le marché la valide.

II.5Préférences de superficie

Sélections vs mix du projet, par intervalle de superficie

pi²

Sélections Mix du projet

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1200–1300 pi² +18 pts 600–700 pi² +8 pts 900–1200 pi² +6 pts 700–900 pi² −31 pts

Analyse

Désintérêt marqué pour les 700–900 pi² : 8 % des sélections pour 39 % de l’offre. Les 900–1200 pi² concentrent la majorité des préférences (47 %), en phase avec l’offre. Les très grandes unités (1200–1300 pi²) suscitent un fort intérêt (20 %) alors qu’elles sont presque absentes (2 %), et les compactes (600–700 pi²) dépassent aussi leur poids (25 % vs 17 %).

Conclusion

Décalage clair entre le mix projeté et les attentes : trop de 700–900 pi², pas assez d’unités compactes et de très grandes unités. Un rééquilibrage du programme mérite d’être étudié.

II.6Préférences par plan d’unité

Les 14 plans les plus sélectionnés vs leur part du mix

37 plans au total — tableau complet ci-dessous

Sélections Mix du projet

Voir les 37 plans

Analyse

Trois plans concentrent près de la moitié des préférences : le plan 31 (20 %) — celui de l’unité 509, la 3 chambres la plus abordable; le plan 22 (14,4 %) — l’unité 923, une 2 chambres au balcon généreux et à la vue dégagée sur La Voile; et le plan 01 (13,5 %) — l’unité 602, la 1 chambre la moins chère du projet, dont le prix a d’ailleurs été relevé pour maximiser le revenu. Chacun pèse 4 % ou moins du mix. À l’inverse, plusieurs plans bien représentés récoltent moins de 1 % des choix.

Conclusion

Les prospects n’aiment pas un plan en soi : ils aiment son prix, sa vue et son espace extérieur. Le succès des plans vedettes traduit leur rapport qualité-prix — et invite à rééquilibrer le mix vers ce que le marché recherche vraiment.

II.7Salle de bain principale

Configuration préférée de la salle de bain principale

% des 119 réponses

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Analyse

Préférence nette pour la grande douche sans bain (48 %), devant le bain et la douche séparés (35 %). Le combiné bain-douche ferme la marche (14 %).

Conclusion

Nuance : le surcoût des options haut de gamme n’était pas présenté. Les répondants ont exprimé leur idéal — ces choix pourraient évoluer une fois la tarification associée introduite.

II.8Gammes de prix

Sélections vs mix du projet, par gamme de loyer mensuel

Sélections Mix du projet

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2 701–3 700 $ +21 pts 1 500–1 800 $ +6 pts 1 901–2 200 $ −9 pts 1 801–1 900 $ −18 pts

Analyse

La gamme 2 201 $–2 700 $ domine (36 % des sélections) et cadre parfaitement avec l’offre (36 %). La gamme 2 701 $–3 700 $ attire 29 % des choix pour seulement 8 % de l’offre — le fameux segment 3 chambres. À l’inverse, les loyers de 1 801 $ à 2 200 $ pèsent 37 % de l’offre mais ne génèrent que 10 % des sélections. L’entrée de gamme (1 500 $–1 800 $) reste solide : 25 % des préférences pour 19 % de l’offre.

Conclusion

Forte demande pour le haut de gamme — grandes unités, étages supérieurs, belles vues — doublée d’une demande soutenue pour l’entrée de gamme. Le creux se situe au milieu : c’est là que l’offre devra travailler plus fort.

II.9Stationnement

Demande vs capacité vs besoin projeté

nombre de places / sélections

Sélections Places au projet Besoin projeté

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Analyse

Avec 163 sélections (à 130 $/mois testé), le stationnement intérieur reste sous les 243 places prévues — besoin projeté : 158. À l’inverse, le stationnement visiteurs dépasse les attentes : 49 sélections pour 28 places prévues (besoin projeté : 48). S’ajoutent 20 sélections de borne de recharge (45 $/mois testé), 21 ménages souhaitant deux espaces, et 9 % des répondants qui n’ont besoin d’aucun stationnement.

Conclusion

Abaisser le stationnement intérieur à 120 $/mois pour louer l’ensemble des places sans nuire au pro forma, et revoir à la hausse la capacité visiteurs.

II.10Commodités

Salle d’exercice — équipements souhaités

% des répondants · choix multiples

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Aires communes

% des répondants · choix multiples

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Services

% des répondants · choix multiples

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Analyse

Le rangement privé au sous-sol est très recherché (59 %) — une occasion de revenus d’environ 50 $/mois par unité. Côté exercice, le cardio l’emporte (tapis roulant 30 %, vélo stationnaire 22 %). Fait notable : 67 % des répondants ne veulent aucune aire commune et 39 % aucun service — les locataires privilégient leur unité plutôt que les espaces partagés.

Conclusion

Prioriser les commodités privées et pratiques à valeur individuelle claire (rangement) offertes en option payante, et limiter l’investissement dans des espaces partagés sous-utilisés.

III

Analyse détaillée des corrélations

Le coefficient de corrélation va de −1,0 à +1,0 : une valeur positive signifie que les deux variables évoluent ensemble; une valeur négative, qu’elles évoluent en sens inverse; près de 0, absence de lien. La ligne « Sélections » — le lien entre chaque caractéristique et la popularité d’une unité — est celle qui compte.

III.1Facteurs clés du choix d’une unité

Carte thermique des corrélations (agrégées par unité)

−1+1 corrélation

Analyse

Le loyer n’explique presque rien (0,10). Si le prix menait la danse, la corrélation loyer-sélections serait franchement négative. Les répondants optimisent la valeur, pas le loyer le plus bas.

La vue non plus (0,08). Les unités les mieux exposées sont tarifées assez haut pour que plusieurs se rabattent sur des options plus abordables — un arbitrage prix-vue à l’œuvre.

L’espace, oui (0,20 et 0,30). Superficie et surtout nombre de chambres affichent les liens les plus nets avec les sélections : le besoin d’espace guide la décision. (La corrélation superficie-chambres de 0,97 est structurelle : plus grand = plus de chambres.)

III.2Catégorie 1 chambre — facteurs corrélés aux sélections

Corrélation de chaque caractéristique avec le nombre de sélections

valeurs lues sur le graphique source (±0,02)

Attire les sélections Freine les sélections

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Analyse

Superficie (−0,52) et loyer mensuel (−0,32) : dans ce segment, plus l’unité est grande, plus le loyer total grimpe — et la demande décroche. L’abordabilité domine : les petits formats attirent.

Prix au pi² (+0,13) : ces locataires acceptent de payer plus cher le pied carré pour réduire la facture mensuelle totale.

Walk-in de la chambre principale (+0,38) : le rangement de qualité est le vrai différenciateur du segment. À l’inverse, une entrée obstruée (−0,32) pénalise : dans un petit espace, on veut une arrivée dégagée sur la pièce de vie.

III.3Catégorie 2 chambres — facteurs corrélés aux sélections

Corrélation de chaque caractéristique avec le nombre de sélections

valeurs lues sur le graphique source (±0,02)

Attire les sélections Freine les sélections

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Analyse

Deux salles de bain (+0,62) et salle de bain attenante (+0,46) : les locataires de 2 chambres veulent le confort d’une salle de bain d’ensuite — c’est le facteur dominant du segment.

Prix au pi² (+0,42), loyer mensuel (≈ 0) : contrairement aux 1 chambre, le loyer total n’est pas l’arbitre. Ces ménages, préparés à un budget supérieur, choisissent la qualité au pied carré — étage, finition, coin. La désirabilité prime sur l’abordabilité.

Grandes chambres exigées : une chambre principale réduite (−0,15) ou des secondaires réduites freinent l’intérêt, tout comme un walk-in d’entrée facturé en prime (−0,33).

Conclusion — implication stratégique

Ne pas lire les corrélations négatives des attributs premium comme un rejet : elles sont indissociables des prix plus élevés qui les accompagnent. Segmenter : les grandes unités chères servent une clientèle précise (et se tarifent en conséquence); le cœur du marché, lui, veut des 2 chambres spacieuses, bien agencées, à prix modéré. Note : avec seulement deux unités 3 chambres au plan identique, ce segment ne peut être analysé statistiquement.

★

Les 5 unités les plus populaires

Selon la liste de prix la plus récente.

Analyse

Le palmarès couvre tous les prix (1 694 $ à 3 302 $) et toutes les typologies, avec une dominante : les grandes unités bien situées. Les deux 3 chambres (509 et 709) trustent les rangs 1 et 4 malgré des loyers premium; l’unité 602 confirme l’appétit pour l’entrée de gamme; les 923 et 217 illustrent la force du cœur de gamme 2 chambres sur « La Voile P-C Ouest ».

Conclusion

Les unités gagnantes combinent équilibre prix-superficie et orientation recherchée — la stratégie tarifaire est alignée sur les préférences réelles des locataires.

✓

Conclusion et recommandations

Le volume de conversions VIP indique une demande adéquate pour la taille du projet. Le signal le plus fort : une appétence marquée pour les grandes unités avec vues, sous-représentées dans le mix actuel. La tarification issue du sondage et des échanges directs avec les acheteurs potentiels maximise la valeur de chaque unité — et sera raffinée après la première vague de baux.

Synthèse des écarts demande − offre

points de pourcentage (sélections − mix du projet)

Demande excédentaire Offre excédentaire

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Rééquilibrer le mix vers les grandes unités

Augmenter l’offre de 3 chambres (20 % de la demande, 1 % du mix) et tarifer la rareté. Étudier la conversion d’une partie des 700–900 pi² vers les formats recherchés.

Exploiter le segment premium

La gamme 2 701 $–3 700 $ capte 29 % des sélections pour 8 % de l’offre : grandes unités aux étages supérieurs avec vues — un potentiel de revenus directement actionnable.

Stationnement intérieur à 120 $/mois

163 sélections à 130 $ pour 243 places (besoin projeté : 158). Une baisse à 120 $ sécurise la location complète sans nuire au pro forma; prévoir plus de places visiteurs (besoin 48 vs 28).

Monétiser le rangement, alléger les aires communes

Rangement privé au sous-sol : 59 % de demande → option payante (~50 $/mois). 67 % ne veulent aucune aire commune : limiter l’investissement aux essentiels (cardio en salle d’exercice).

Config. salles de bain : douche d’abord

Grande douche sans bain (48 %) en standard; bain et douche séparés (35 %) en option haut de gamme — à valider une fois le surcoût présenté.

Poursuivre la tarification dynamique

Après la première vague de baux, réinjecter les données réelles pour raffiner les prix, liste après liste — la méthode a fait ses preuves durant l’étude.